一、填空：

1不同區(qū)域的房地產(chǎn)可以產(chǎn)生不同的經(jīng)濟(jì)效益，主要是因為 (  房地產(chǎn)位置的不可移動性      )。

2房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，是因為房地產(chǎn)具有(　    不可移動性)。

3 房地產(chǎn)市場不能通過將某一地區(qū)充裕的產(chǎn)品補(bǔ)給供應(yīng)不足的另一地區(qū)，實現(xiàn)某種程度的市場均衡，是因為(  房地產(chǎn)位置的不可移動性      )。

4我國的土地市場可以分為一級市場和二級市場，依據(jù)的是(   房地產(chǎn)進(jìn)入市場的時間順序     )。

5為了適應(yīng)我國城市化發(fā)展對土地需求加大而按照法律對農(nóng)村集體所有土地實行征用，并支付補(bǔ)償費(fèi)用的一種特殊的地產(chǎn)市場，指的是(  土地征購市場      )。

6國家為了實現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)價值，在符合城市規(guī)劃的前提下，采用招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式來出讓土地使用權(quán)的一種土地經(jīng)營市場，指的是(土地批租市場       )。

7 在我國的土地租賃市場上，國家將土地出租并收取地租，其市場主體是(    國家事業(yè)單位    )。

8我國市場上能夠使用的土地和能夠流動的土地使用權(quán)取決于(    一級市場的交易量    )。

9 我國土地使用權(quán)真正商品化是在下列哪一市場中實現(xiàn)的？(    土地二級市場    )

10下列關(guān)于房地產(chǎn)供給的敘述，不正確的是(  原有房地產(chǎn)的再出租量與對它的需求成正比      )。

11下列關(guān)于房地產(chǎn)供給的敘述，不正確的是(   房地產(chǎn)的需求價格彈性與房地產(chǎn)的被替代性、容納性、價格在總支出中的比例成反比     )。

12 根據(jù)我國規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于(   20%)。

13抵押貸款額度由貸款人視借款人的資信程度、經(jīng)營收益、申請借款額和借款時間長短而定，一般不超過抵押房地產(chǎn)現(xiàn)價的(   70%     )。

14根據(jù)我國規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期后方可預(yù)售，期房預(yù)售額不低于總投資的 (25%)。

15某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行期限為10年的房地產(chǎn)債券，面值為10000元，利率為10%，籌資成本為3%，所得稅率為30%，債券按面值銷售，一次性還本付息，該債券資金成本為(    7.2%    )。

16某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行面值為500元的優(yōu)先股票，籌資成本為5%，股息率為12%，所得稅率為30%，按面值銷售，則該優(yōu)先股資金成本為(   12.63%     )。

17某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行面值為500的普通股票，籌資成本為2%，每年固定股息假定為50元，所得稅率為30%，則該普通股資金成本為(  10.2%      )。

18某房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的普通股每股市價為200元，籌資成本率為4%，第一年年末發(fā)放的股息為30元，以后每年增長5%，則其資金成本為(  20.63%      ).

19 某房地產(chǎn)企業(yè)股票市場價格為200元，下一年的股息為20元，以后每年增長5%，所得稅率為30%，則當(dāng)年留存收益的資金成本為(   15%      )。

20某房地產(chǎn)投資項目需籌資1000萬元，其中通過銀行借款籌資400萬元，資金成本為5%；債券籌資300萬元，資金成本為8%；發(fā)行普通股籌資200萬元，資金成本為12%；利用留存收益籌資100萬元，資金成本為10%，則該項目綜合資金成本為(7.8%       )。

21影響投資決策最重要、最直接的基本因素是(  經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素      )。

22 1969年由美國學(xué)者羅伯特·B·斯托伯提出的因素分析法是(多因素等級尺度法        )。

23 1968年由美國學(xué)者伊爾·A·利特法克和彼得·班廷提出的因素分析法是(    冷熱因素分析法    )。

24為了確定企業(yè)的發(fā)展方向、投資經(jīng)營方向或者是為了發(fā)現(xiàn)問題而進(jìn)行的定性調(diào)查屬于(探索性調(diào)查)。

25 為了揭示與被調(diào)查問題相關(guān)的因素的調(diào)查，屬于 (   描述性調(diào)查     )。

26為了確定企業(yè)的發(fā)展方向、投資經(jīng)營方向或者是為了發(fā)現(xiàn)問題而進(jìn)行的定性調(diào)查屬于(診斷性調(diào)查)。

27 為了更好地進(jìn)行經(jīng)營活動，針對企業(yè)經(jīng)營活動的效果、經(jīng)營計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行的調(diào)查，屬于(     反饋性調(diào)查)。

28為了找出現(xiàn)象的原因和結(jié)果之間的相互聯(lián)系而進(jìn)行的調(diào)查，屬于 (  因果性調(diào)查      )。

29為了對企業(yè)未來的發(fā)展?fàn)顩r或?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營活動的預(yù)期效果進(jìn)行預(yù)測所進(jìn)行的調(diào)查，屬于 (預(yù)測性調(diào)查)。

30投資過程賦稅前或賦稅后的現(xiàn)金流入與投資或其他列入現(xiàn)金支出費(fèi)用的比值，被稱為(收益成本比)。

31將投資方案的現(xiàn)金流平均到每年的現(xiàn)值，被稱為(   等年值     )。

32 單位追加投資所帶來的成本節(jié)約，被稱為(  差額投資收益率      )。

33只有損失機(jī)會而無獲利機(jī)會的風(fēng)險，被稱為(     純粹風(fēng)險   )。

34按風(fēng)險的性質(zhì)劃分，由于自然災(zāi)害和意外事故帶來的風(fēng)險，被稱為(   靜態(tài)風(fēng)險     )。

35能夠通過保險及投保的方式加以避免的風(fēng)險是 (  靜態(tài)風(fēng)險      )。

36 需要經(jīng)營者自己通過自身的努力來解決的風(fēng)險是 (  動態(tài)風(fēng)險      )。

37對整個市場內(nèi)所有投資項目產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風(fēng)險統(tǒng)稱為 (  系統(tǒng)風(fēng)險      )。

38只對市場內(nèi)個別投資項目產(chǎn)生影響，可以由投資者設(shè)法避免或通過投資組合方法消除的風(fēng)險統(tǒng)稱為 (    非系統(tǒng)性風(fēng)險    )。

39根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本應(yīng)為 (100萬元以上)。

A 50萬元以上   B    C 200萬元以上   D 500萬元以上

40根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員不得少于 (   4人     )。

41根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)持有資格證書的專職會計人員不得少于 (   2人     )。

42根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本不應(yīng)少于 (5000萬元)。

43根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本不應(yīng)少于 (2000萬元)。

44根據(jù)我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本不應(yīng)少于 (    800萬元    )。

45根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的《暫定資質(zhì)證書》有效期為(1年       )。

46根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的《暫定資質(zhì)證書》延長期不得超過(   2年     )。

47下列情況中，能夠通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的是(經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)        )。

48下列情況中，不能夠通過行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的是(  倉儲性物業(yè)建設(shè)      )。

49 根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年為動工開發(fā)的，征收土地閑置為的標(biāo)準(zhǔn)為土地出讓金的(  20以下      )。

50下列稅費(fèi)中，在房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)征收的是 (  建筑業(yè)營業(yè)稅      )。

51下列稅費(fèi)中，不會在房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)征收的是 (   房產(chǎn)稅     )。

52下列稅費(fèi)中，在房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)征收的是 (  房產(chǎn)稅      )。

53下列稅費(fèi)中，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的是(房地產(chǎn)營業(yè)稅       )。

54下列稅費(fèi)中，不會在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的是(   遺產(chǎn)稅     )。

55下列稅費(fèi)中，不會在房地產(chǎn)占用環(huán)節(jié)征收的是 (耕地占用稅       )。

56下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險的是 (經(jīng)營管理風(fēng)險       )。

57下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險的是 (   財務(wù)風(fēng)險     )。

58下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險的是 (通貨膨脹風(fēng)險       )。

59下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險的是 (政治風(fēng)險       )。

60下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險的是 (  利率風(fēng)險      )。

61下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險的是 (   市場供求風(fēng)險     )。

62下列風(fēng)險中，會降低房地產(chǎn)投資的實際收益率的是 (   通貨膨脹風(fēng)險     )。

63 下列措施中，不能夠減少房地產(chǎn)投資通貨膨脹風(fēng)險的是(固定利率分期付款方式出售       )。

64下列風(fēng)險中，會降低房地產(chǎn)投資的實際收益率的是 (利率風(fēng)險        )。

65在所探討問題比較簡單，目標(biāo)比較明確的情況下，進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析適用的定性分析方法是 (    專家會議法    )。

66在一些原因比較復(fù)雜影響比較重大的房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別問題上，比較適用的定性分析方法是(   專家調(diào)查法     )。

67為提醒房地產(chǎn)投資決策者注意某種措施或政策可能引起的風(fēng)險或危險的后果時，可以采用(      幕景風(fēng)險法  )。

68向房地產(chǎn)投資決策者建議需要進(jìn)行監(jiān)測的房地產(chǎn)投資風(fēng)險范圍時，可以采用(幕景風(fēng)險法       )。

69研究某種關(guān)鍵性因素對未來房地產(chǎn)投資決策過程的影響時，可以采用(  幕景風(fēng)險法      )。

70通過一種匿名方式反復(fù)征求專家意見，以最終取得一致性意見的風(fēng)險識別方法是(  德爾菲法)。

71在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，下列成本中屬于固定成本的是(  土地使用費(fèi)      )。

72在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，下列成本中屬于固定成本的是(  固定資產(chǎn)折舊費(fèi)      )。

73在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，不隨開發(fā)數(shù)量變動而變動的是(土地使用費(fèi)       )。

74在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，不隨開發(fā)數(shù)量變動而變動的是(固定資產(chǎn)折舊費(fèi)         )。

75在獲取土地使用權(quán)階段，對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (     容積率的限制   )。

76在獲取土地使用權(quán)階段，對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (土地的區(qū)位)。

77在開發(fā)建設(shè)階段，對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (建安費(fèi)用      )。

78在經(jīng)營階段，對房地產(chǎn)投資項目進(jìn)行敏感性分析可以選擇的不確定性因素是 (     租金   )。

79可以與處理風(fēng)險回避以外的任何風(fēng)險處理方法共同使用的風(fēng)險處理方法是(     風(fēng)險自留   )。

80下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的是(項目工程出包與分包       )。

81下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的是(  成立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)      )。

82下列措施中，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的是(  項目資金證券化      )。

83下列措施中，不能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的是(     建立風(fēng)險損失基金   )。

84下列措施中，不能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的是(        )。

85房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價或項目評估的主要區(qū)別在于 (  全面性      )。

86房地產(chǎn)投資評價的核心是(  財務(wù)評價      )。

87以出租經(jīng)營為主的房地產(chǎn)投資項目與一般性建設(shè)項目類似，區(qū)別在于(  經(jīng)營成本構(gòu)成內(nèi)容不同)。

88 投資效果系數(shù)指的是(  投資利潤率      )。

89 房地產(chǎn)投資項目稅后利潤與項目資本金之比為(資本金凈利潤率       )。

90 在項目投資過程中，使投資期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和為零時的貼現(xiàn)率，稱作(財務(wù)內(nèi)部報酬率)。

91下列指標(biāo)中，既能反映項目盈利能力，又能反映項目清償能力的指標(biāo)是(投資回收期       )。

92 房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)負(fù)債率一般為(   70-80%      )。

93下列關(guān)于財務(wù)評價與國民經(jīng)濟(jì)評價的敘述，正確的是(  國民經(jīng)濟(jì)評價只考慮因項目而引起的外部經(jīng)濟(jì)效果)。

94下列關(guān)于財務(wù)評價與國民經(jīng)濟(jì)評價的敘述，不正確的是(國民經(jīng)濟(jì)評價需要考慮通貨膨脹、稅金、利息等)。

95敏感性分析的不足之處在于（   敏感性分析不能得知不確定因素的影響發(fā)生的可能性有多大    ）。

96建筑業(yè)營業(yè)稅實行比例稅率，適用稅率為 (     3%   )。

97遞延資產(chǎn)是指不能全部計入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費(fèi)用，包括(   固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅     )。

98按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其劃分依據(jù)為(  房地產(chǎn)交易方式      )。

99對投資風(fēng)險進(jìn)行概率分析時，應(yīng)用泰勒級數(shù)法的前提是概率分布屬于(  正態(tài)分布      )。

100市場調(diào)查體系中，應(yīng)用最廣的實地調(diào)查方法是（  問卷法      ）。

二、填空

1下列投資形式中，屬于房地產(chǎn)直接投資的是(  房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資      )。

2下列投資形式中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是(  購買住房抵押貸款證券、購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票、投資于房地產(chǎn)投資信托基金      )。

3按其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中分布情況，房地產(chǎn)投資資金可以分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營性資金兩大類，下列資金屬于生產(chǎn)性資金的是(   土地開發(fā)資金、房屋建造資金     )。

4按證券投資組合理論和資本資產(chǎn)定價模型的思想劃分，房地產(chǎn)風(fēng)險可以劃分為 (  非系統(tǒng)性風(fēng)險、系統(tǒng)風(fēng)險      )。

5按其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中分布情況，房地產(chǎn)投資資金可以分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營性資金兩大類，下列資金屬于經(jīng)營性資金的是(房地產(chǎn)商品資金、房地產(chǎn)管理資金 、 保養(yǎng)維修資金        )。

6下列項目中，必須要進(jìn)行招標(biāo)的是(國家融資項目、外國政府貸款項目、大型基礎(chǔ)設(shè)施項目、國有資金投資項目         )。

7 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征主要有(  客觀性、多樣性、變現(xiàn)性、綜合性、補(bǔ)償性      )。

8影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括（金融業(yè)的發(fā)展、信息、通訊技術(shù)水平的提高、生產(chǎn)方式和工作方式、自然環(huán)境的變化、政治制度的變遷兩項）

9下列投資環(huán)境的分類，屬于軟環(huán)境的是 (經(jīng)濟(jì)增長速度及其穩(wěn)定性 、政府部門辦事效率、政策優(yōu)惠條件)。

10下列投資環(huán)境的分類屬于，硬環(huán)境的是 (通信設(shè)施、經(jīng)濟(jì)區(qū)位       )。

11下列投資環(huán)境的分類屬于軟環(huán)境的是 (政治條件、經(jīng)濟(jì)條件、人口素質(zhì)       )。

12下列投資環(huán)境的分類屬于硬環(huán)境的是 (物質(zhì)環(huán)境、區(qū)位環(huán)境        )。

13與投資的地理位置相聯(lián)系，投資區(qū)位因子包括(自然因子、運(yùn)輸因子、勞動力因子、市場因子、集聚因子        )。

14 項目全部資本現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出內(nèi)容中，不包括（  折舊、借款本金償還      ）。 

15進(jìn)行房地產(chǎn)盈虧平衡分析，能夠用于說明盈虧平衡點的是(   房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量 、 單價、單位建筑面積的可變成本 、投資收益率     )。

16根據(jù)土地所處狀態(tài)不同，土地可以分為熟地和毛地，導(dǎo)致二者之間價格差異的因素有(土地開發(fā)費(fèi)用、土地開發(fā)過程中的不確定性和風(fēng)險        )。

17按風(fēng)險效應(yīng)劃分，房地產(chǎn)風(fēng)險可以劃分為 (  純粹風(fēng)險、投機(jī)風(fēng)險      )。

18按風(fēng)險性質(zhì)劃分，房地產(chǎn)風(fēng)險可以劃分為 (  靜態(tài)風(fēng)險 、動態(tài)風(fēng)險      )。

19 下列因素分析法中，屬于初級因素打分法的是(多因素等級尺度法、心理評估法、冷熱因素分析法 、 )。

20 下列因素分析法中，不屬于初級因素打分法的是(   多因素系統(tǒng)評估法、綜合性定量法     )。

21進(jìn)行線性盈虧平衡分析，下列成本中屬于可變成本的是(建安工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、專家咨詢費(fèi))。

22 風(fēng)險的定義應(yīng)有的三個基本要素是(風(fēng)險與不確定性有所差異、風(fēng)險是客觀存在的、風(fēng)險可以被測算)。

23 下列屬于風(fēng)險的特征的是(   客觀性、不確定性、相對性、可測性、風(fēng)險與收益的對稱性     )。

24設(shè)備及工器具購置費(fèi)包括（  設(shè)備購置費(fèi)、工具購置費(fèi)、器具購置費(fèi)、生產(chǎn)家具購置費(fèi)       ）。

三、名詞解釋

1房地產(chǎn)：是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是土地、建筑物和固著在土地建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。

2房地產(chǎn)投資：就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。

3房地產(chǎn)信貸：就是銀行或房地產(chǎn)信用機(jī)構(gòu)通過各種信用手段，把籌集起來的各種房地產(chǎn)信用資金，以償還為條件暫時讓渡給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者和消費(fèi)者使用的一種信貸行為。

4房地產(chǎn)金融：指以房地產(chǎn)為特定對象，圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)中的籌資、融資、清算等各種活動，提供相應(yīng)服務(wù)的金融行為。

5影子匯率：是指兩國貨幣實際購買力的比價關(guān)系，即外匯的影子價格，實際上是外匯的機(jī)會成本，反映由于項目的投入或產(chǎn)出所導(dǎo)致的外匯減少而給國民經(jīng)濟(jì)帶來的損失或收益。

6投資環(huán)境：是指影響投資活動整個過程的外部的各種情況和條件的總和，是指由決定和影響投資活動的政治要素、自然要素和社會要素相互依賴、相互完善、相互制約所形成的矛盾統(tǒng)一體。

7社會折現(xiàn)率：項目的資金所應(yīng)達(dá)到的按復(fù)利計算的最低收益水平，即站在國家的角度看項目投資應(yīng)達(dá)到的收益率標(biāo)準(zhǔn)。

8 確定型決策：指決策者對所決策的問題的未來發(fā)展有十分清楚的了解，其有關(guān)條件都能準(zhǔn)確地列舉，每種決策只可能有一種后果，這種決策就是確定型決策。

9敏感性分析：是指通過計算一個或多個不確定性因素的變化而導(dǎo)致項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度，判斷項目預(yù)期目標(biāo)受各個不確定性因素變化的影響程度。

10項目資金證券化：是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物質(zhì)間由直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

11影子價格：是指當(dāng)社會經(jīng)濟(jì)處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，資源的分配和利用達(dá)到最優(yōu)狀態(tài)，能夠反映社會勞動的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價格。

12．可行性分析：是對項目投資和投資方案進(jìn)行的全面而綜合的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、法律的論證，使項目投資前期的核心工作。

13．盈虧平衡分析：是研究房地產(chǎn)項目在一定時期內(nèi)的開發(fā)數(shù)量、成本、稅金、利潤等因素之間的變化和平衡關(guān)系的一種分析方法。

13．建設(shè)項目：一般是指具有計劃任務(wù)書和總體設(shè)計計劃，經(jīng)濟(jì)上實行獨立核算，行政上具有獨立組織形式的基本建設(shè)單位。

四、簡答題

1 房地產(chǎn)特征。不可移動性；不易摧毀性；價格高昂；相關(guān)性；異質(zhì)性；開發(fā)使用具有外部性

2房地產(chǎn)市場特征。市場組成復(fù)雜；產(chǎn)品差異性大；市場具有分散性和區(qū)域性；市場價格為議價；房地產(chǎn)市場是不完全市場；政府干預(yù)性

3房地產(chǎn)投資形式。直接投資：房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)置業(yè)投資；間接投資：購買住房抵押貸款證券，購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金。

4房地產(chǎn)投資，有哪些特征。房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。特征：投資對象的不可移動性；投資額度大、開發(fā)周期長，需要大量資金墊付；不確定因素多，風(fēng)險大；具有保值和增值性。

5 房地產(chǎn)投資過程包括階段。房地產(chǎn)投資從投資意向開始，到投資完全收回并獲得期望的收益的過程，通常也被成為項目發(fā)展周期，分為四個階段：投資機(jī)會選擇與預(yù)測決策分析階段；前期工作階段；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及項目管理階段；篇房地產(chǎn)營銷階段。

6投資建設(shè)期包括階段。項目選址、項目設(shè)計、制定年度建設(shè)計劃、施工準(zhǔn)備與實際施工、生產(chǎn)準(zhǔn)備、竣工驗收和交付使用。

7建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容。建筑管理，道路管理，管線管理，審定設(shè)計方案，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，放線、驗線管理。

8投資環(huán)境及特征。投資環(huán)境是指影響投資活動整個過程的外部的各種情況和條件的總和，是指由決定和影響投資活動的政治要素、自然要素和社會要素相互依賴、相互完善、相互制約所形成的矛盾統(tǒng)一體。其基本特征：系統(tǒng)性，動態(tài)性，主導(dǎo)性和地區(qū)差異性。2.2 房地產(chǎn)投資資金來源有哪些？

自有資金，銀行貸款，社會集資，利用外資，財政撥款，預(yù)收款，承包商帶資承包等 。

9房地產(chǎn)金融特點。房地產(chǎn)金融對象的專門化具有較強(qiáng)的針對性；房地產(chǎn)金融具有長期性；房地產(chǎn)金融中融資標(biāo)的具有二元性；房地產(chǎn)金融的服務(wù)性強(qiáng)；房地產(chǎn)金融具有復(fù)雜性。

10工程建設(shè)監(jiān)理的工作任務(wù)。三控：工程進(jìn)度控制，工程質(zhì)量控制，工程投資控制；兩管：合同管理和信息管理；一協(xié)調(diào)：全面的組織協(xié)調(diào)。

11房地產(chǎn)證券化意義。房地產(chǎn)證券化是指將非證券化形式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券形式的房地產(chǎn)的過程，對房地產(chǎn)投資于金融方面的影響主要有：有助于提高房地產(chǎn)流動性和風(fēng)險轉(zhuǎn)移；深化房地產(chǎn)融資；拓寬房地產(chǎn)的投資渠道；促進(jìn)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新。

12投資環(huán)境評價應(yīng)遵循基本原則。系統(tǒng)性原則；客觀性原則；比較性原則；多角度原則；有效性原則；時效性原則；目的性原則。

13決策應(yīng)遵循基本原則。最優(yōu)化原則；系統(tǒng)原則；信息完全原則；可行性原則；集團(tuán)決策原則。

14 決策程序步驟。確定決策目標(biāo)；收集目標(biāo)的信息和資料；預(yù)測未來；擬定各種可行方案組；方案評估；選擇最佳方案；方案實施及控制決策的執(zhí)行情況。

15房地產(chǎn)投資風(fēng)險及特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險即是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度，特征：客觀性，多樣性，變現(xiàn)性，綜合性，補(bǔ)償性。

16房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其具體表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)投資風(fēng)險即是指由于隨機(jī)因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益偏離預(yù)期收益的程度，

表現(xiàn)形式：高價買進(jìn)的房地產(chǎn)，最終以較低價格賣出；盡管賣出價高于買入價，但仍低于預(yù)期價格；墊支于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受損失，使得投資的錢沒有按期收回，或不能收回；由于財務(wù)方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)。

17房地產(chǎn)投資風(fēng)險的處置方法。風(fēng)險自留、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、投資組合、鳳險預(yù)防、風(fēng)險回避等。

18房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立應(yīng)滿足的條件。有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊資本在100萬元以上；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

19房地產(chǎn)市場調(diào)查主要內(nèi)容。市場環(huán)境調(diào)查；市場專題調(diào)查：市場需求調(diào)查，消費(fèi)者調(diào)查，市場價格調(diào)查，產(chǎn)品調(diào)查，產(chǎn)品銷售調(diào)查，市場競爭調(diào)查。

20房地產(chǎn)市場預(yù)測作用。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略決策的前提；企業(yè)制定經(jīng)營計劃的依據(jù)；提高企業(yè)管理水平的手段；減少經(jīng)營盲目性及風(fēng)險性的途徑；增強(qiáng)企業(yè)競爭生存能力。

21 房地產(chǎn)市場預(yù)測包括主要內(nèi)容。國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢預(yù)測；國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策預(yù)測；房地產(chǎn)市場需求量預(yù)測；市場占有率預(yù)測；技術(shù)發(fā)展預(yù)測；營銷前景預(yù)測；企業(yè)盈虧預(yù)測。

22房地產(chǎn)投資決策的主要內(nèi)容。投資類行選擇；可行方案選擇；籌資方式選擇；投資方式確定；經(jīng)營方式確定。

23房地產(chǎn)投資決策的類型。完全互斥方案；獨立型方案；不完全互斥方案；不完全的先決方案；先決方案。

24房地產(chǎn)投資決策的方法。定性分析法：經(jīng)驗判斷法，創(chuàng)造工程法；定量分析法：凈收益法，凈現(xiàn)值法，現(xiàn)值成本法，年成本法，動態(tài)投資償還期法，靜態(tài)投資償還期法，內(nèi)部收益率法，效益費(fèi)用比法，凈現(xiàn)值收益率法等。

25.房地產(chǎn)投資項目社會分析的內(nèi)涵與特征。是指對房地產(chǎn)項目為實現(xiàn)國家和社會的各項社會發(fā)展指標(biāo)所作的貢獻(xiàn)和影響以及對項目與社會的相互影響所進(jìn)行的一種系統(tǒng)的調(diào)查、研究和分析。其特征在于：社會分析定量難；社會分析具有客觀性。

26．房地產(chǎn)投資資金來源。自有資金，銀行貸款，社會集資，利用外資，財政撥款，預(yù)收款，承包商帶資承包等 。

27房地產(chǎn)投資財務(wù)評價的步驟。分析和估算項目的財務(wù)數(shù)據(jù)；編制和分析財務(wù)基本報表；評價財務(wù)效益指標(biāo)；進(jìn)行不確定性分析；提出財務(wù)評價結(jié)論，編制財務(wù)評價報告。

28．房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟(jì)評價與財務(wù)評價區(qū)別。分析的角度和目標(biāo)不同；費(fèi)用和收益的劃分范圍不同；采用的價格和經(jīng)濟(jì)參數(shù)不同；指標(biāo)分析的內(nèi)涵不同。

29．房地產(chǎn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方法。契約性轉(zhuǎn)移：預(yù)售、預(yù)租；出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)；項目工程出包與分包；項目資金證券化：發(fā)行股票、債券等有價證券籌集項目資金；建立房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)。購買房地產(chǎn)保險。

五、論述題

1 影響房地產(chǎn)供給和需求的因素。影響供給的因素：房地產(chǎn)投資者的目標(biāo)；生產(chǎn)部門的勞動生產(chǎn)率；房地產(chǎn)本身的價格；房地產(chǎn)投資來源；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力；原有房地產(chǎn)的數(shù)量和質(zhì)量；房地產(chǎn)投資者對未來的預(yù)期。影響需求的因素：國民收入的增長速度與分配結(jié)構(gòu)；人口總量于人口結(jié)構(gòu)；城市化進(jìn)程；房地產(chǎn)價格水平；消費(fèi)者對未來經(jīng)濟(jì)形勢的預(yù)期；其他因素等。

2房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位與作用。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是社會所有部門不可缺少的物質(zhì)條件，是社會勞動力生產(chǎn)和素質(zhì)提高的重要條件，是城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是城市環(huán)境改造的重要動力，是國民經(jīng)濟(jì)積累資金的重要來源；房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)，能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)將成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。

3房地產(chǎn)投資的作用。宏觀作用，指對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)：有利于國家增加財政收入，有利于改善城市建設(shè)和投資環(huán)境，有利于各級政府的投資行為及企業(yè)經(jīng)營行為的合理化，有利于帶動相關(guān)行業(yè)和促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展；微觀作用，主要體現(xiàn)在企業(yè)或個人從房地產(chǎn)市場投資中可獲得的利益：房地產(chǎn)市場投資可以增值，房地產(chǎn)市場投資可以實現(xiàn)保值，房地產(chǎn)市場投資何以合理避稅。

4投資環(huán)境包括主要內(nèi)容政治因素：東道國的政治體制、社會結(jié)構(gòu)、政局的穩(wěn)定性、政策連續(xù)性、國際信譽(yù)度等；法律因素：法律的完整性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性；經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境等；社會文化因素：公民受教育程度、宗教、風(fēng)俗習(xí)慣、社會心理、道德、價值觀念、文化傳統(tǒng)等；自然環(huán)境因素：地理位置、自然條件、自然資源；基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境因素：投資地域的交通、能源、通信、給排水、生產(chǎn)和生活設(shè)施、行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)施等。  

5房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范與控制。防范策略：投資分散策略（區(qū)域、時間、種類分散），保險策略，聯(lián)合策略；控制方法：在房地產(chǎn)項目投資中盡量減少風(fēng)險，通過投資組合降低風(fēng)險，通過市場調(diào)查降低風(fēng)險，加強(qiáng)管理控制風(fēng)險，通過企業(yè)并購來降低風(fēng)險。

6 房地產(chǎn)投資資金特點，多渠道籌資的原因。特點：資金運(yùn)用量大，資金運(yùn)動量大，非自有資金比重大。多渠道籌資有利于彌補(bǔ)自有資金不足，解決房地產(chǎn)資金需求量大的問題；有利于分散風(fēng)險，以最低籌資成本保證資金需求；有利于集中社會閑散資金，促進(jìn)社會生產(chǎn)力的發(fā)展；有利于房地產(chǎn)市場的形成于發(fā)展。

7在財務(wù)評價基礎(chǔ)上，進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價方法。效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整：剔除沒有物資消耗的費(fèi)用和沒有物資產(chǎn)出的效益，剔出已記入財務(wù)效益和費(fèi)用的轉(zhuǎn)移支付；識別項目的外部費(fèi)用和外部收益。效益和費(fèi)用的調(diào)整：建設(shè)投資費(fèi)用的調(diào)整；經(jīng)營費(fèi)用的調(diào)整；流動資金的調(diào)整；銷售或出租收入的調(diào)整；用影子匯率計算外匯本金及其利息。編制報表與計算評價指標(biāo)。

8識別和度量房地產(chǎn)投資項目國民經(jīng)濟(jì)評價中的費(fèi)用與效益方法。費(fèi)用是指國民經(jīng)濟(jì)為項目建設(shè)付出的代價，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，其度量有四種表現(xiàn)形式：因項目建設(shè)的需要而增加的項目投入物的社會供應(yīng)量；因項目建設(shè)需要，使得項目投入物的增加而導(dǎo)致的對其他企業(yè)供給的減少；增加進(jìn)口或減少出口；外部費(fèi)用。效益是指項目對國民經(jīng)濟(jì)所做出的貢獻(xiàn)，包括直接效益和間接效益，其度量有四種形式：項目投產(chǎn)后導(dǎo)致國內(nèi)最終消費(fèi)品或中間產(chǎn)品的增加以及社會總供給量的增加所產(chǎn)生的效益；項目建成后導(dǎo)致其他企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)量的減少以及所產(chǎn)生的效益；增加出口所產(chǎn)生的效益；外部效益。

提出直接轉(zhuǎn)移支付：稅金、補(bǔ)貼和國內(nèi)借款利息。

9房地產(chǎn)投資社會分析內(nèi)容。投資機(jī)會研究階段：調(diào)查研究擬開發(fā)建設(shè)項目所在地的社會經(jīng)濟(jì)狀況，明確項目目標(biāo)與當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展一致或相適應(yīng)；預(yù)測和分析擬開發(fā)項目可能產(chǎn)生的主要社會效益及其影響；分析受眾對項目接納能力；評估項目的社會風(fēng)險。可行性分析階段：深入研究受眾和受影響群體；鑒別社會風(fēng)險，并提出規(guī)避或降低風(fēng)險的措施。投資實施階段：構(gòu)建一套檢測信息系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)問題，并盡快確定解決對策。營銷或經(jīng)營階段：關(guān)于物業(yè)設(shè)施功能及其維護(hù)狀況的分析；關(guān)于物業(yè)環(huán)境質(zhì)量的分析；關(guān)于社區(qū)服務(wù)質(zhì)量的分析；關(guān)于社區(qū)文化等的分析。

10項目總投資的構(gòu)成。固定資產(chǎn)投資：工程費(fèi)用（建筑工程費(fèi)用，設(shè)備購置費(fèi)，安裝工程費(fèi)）、其他費(fèi)用（土地使用費(fèi)，與建設(shè)項目有關(guān)的其他費(fèi)用，與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用），預(yù)備費(fèi)用（基本預(yù)備費(fèi)，漲價預(yù)備費(fèi)）；投資方向調(diào)節(jié)稅；建設(shè)期利息；流動資金。

11社會分析與經(jīng)濟(jì)分析區(qū)別。分析的角度和目的不同：財務(wù)分析分析目標(biāo)單一，國民經(jīng)濟(jì)分析從國民經(jīng)濟(jì)角度分析項目，社會分析是多目標(biāo)分析；采用價格不同：財務(wù)分析采用現(xiàn)行價格，國民經(jīng)濟(jì)分析采用效率影子價格，社會分析采用社會價格；采用的折現(xiàn)率不同：財務(wù)分析采用行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率，國民經(jīng)濟(jì)分析采用社會折現(xiàn)率，社會分析采用考慮了各種形式的收入給社會邊際價格的貢獻(xiàn)而確定的計算利率。